L'achat immobilier : acte 1
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By the
Bien que d'habitude, je ne parle pas trop de choses vraiment personnelles, il faut se lâcher de temps en temps. La vraie raison est que cela peut être utile (sans aucune prétention) à d'autres personnes même si la plupart des infos ci dessous sont plus que basiques, il est toujours bon de les rappeler, surtout lorsque comme nous, c'est la première fois.
Si vous suivez le blog, vous savez qu'actuellement je cherche à acquérir un bien immobilier avec ma douce et tendre. Nous nous sommes fixés une maison de village que nous avons trouvé et dont les négociations sont déjà bien avancées. On achète pas une maison avec un crédit sur 25 ans comme on achète du pain bien entendu, il y a beaucoup de variable à prendre en compte. Nous avons demandés beaucoup de conseils autour de nous et voici ci desssous quelques tips que nous avons recueilli.

- 1er tips de base : toujours négocier le prix affiché, vous devez normalement pouvoir obtenir entre 5 et 15 % de réduction (parfois plus selon l'état du bien) par rapport au montant initial. Surtout en cette période, cette négociation sur le prix est incontournable et doit aboutir à une réduction.
Toute cette introduction pour en arriver à cette anecdote : Nous avons visité la maison plusieurs fois à différentes heures (à chaque fois avec l'agent immobilier), nous avons posé des questions un peu sur tout, nous avons fait venir un architecte pour savoir si l'on pouvait casser certains murs porteurs. Nous avons aussi poser des questions sur la charpente qui semblait pas en super bon état. Réponse de l'agent immobilier : "La charpente est en bon état, il n'y a pas de problème". Nous avions quand même quelques doutes, un charpentier est venu est le verdict est sans appels, une poutre principale est cassée, les "portants" sont trop espacés pour soutenir tout le poids du toit correctement, et les tuiles ne sont plus aux normes car elles ont une durée de vie de 50 ans... Bref toute la charpente à refaire + toutes les tuiles + toute l'isolation du toit. Pour une "charpente en bon état", cela fait un devis à 15000 euros lol

- 2ème tips : Toujours faire venir des professionnels avant l'achat ou le compromis, même si l'on doit le payer pour qu'il vienne faire un devis. Le mieux est aussi de prendre plusieurs avis car bien souvent les prix vont variés d'au moins 30 % entre le plus cher et le moins cher. Si possible faites appels aux professionnels que vous connaissez déjà et qui ne vont pas vous plantez au beau milieu des travaux. Bien souvent ils ne vous feront pas payer le devis avant l'achat.

- 3 ème tips : ne pas croire un agent immobilier lol bien qu'heureusement beaucoup sont très pros, un grand nombre va aussi "s'arranger" sur certains détails plus ou moins importants.

- 4 ème tips : prendre un notaire si vous n'en avez pas (ne pas prendre le même que le vendeur). Renseignez vous autour de vous, famille, amis... vous aurez sûrement une adresse de notaire auquel vous pourrez faire confiance et qui défendra vos intérêts au mieux (mais pas aveuglement non plus bien sur).

- 5ème tips : demandez à votre famille, amis qui ont déjà acheter un ou plusieurs bien immobilier des conseils et des avis, c'est gratuit et souvent très utile, libre à vous de faire le tri parmi toutes ces infos ensuite.

- 6 ème tips : vérifier que les clauses suspensives soient bien intégrés au compromis, par exemple, l'annulation de l'achat en cas de non obtention du crédit, de non obtention du permis de travaux quand c'est nécessaire... Vous pouvez aussi ajouter des clauses spécifiques, par exemple lorsqu'une maison est coupée en 2 et que la totalité du bien appartient au même propriétaire, demandez un droit de préférence pour l'achat lorsque l'autre bout de la maison sera mis en vente. Ou demandez à ce que certaines activités professionnelles soient interdites si l'autre bout de la maison est une location avec un bail entreprise. En effet ça serait dommage qu'une boite de nuit, un bar ou un restaurant se lance juste à côté du bien que vous allez payer pendant 25 ans (si vous ne revendez pas bien sur).

- 7 ème tips : lorsque vous achetez hors de la ville, vérifier que les terrains aux alentours ne vont pas bientôt accueillir des immeubles, un autoroute ou autre merveille de ce genre.

- 8 ème tips : avant tout achat et compromis, vous devez obtenir les différents diagnostics obligatoires (à la charge du vendeur) sur le plomb, l'amiante et les termites selon les régions. Parfois ils vous sont remis que lors de la signature du compromis, lisez attentivement ces documents à l'aide de votre notaire avant de signer quoi que ce soit.

- 9 ème tips : si vous achetez un bien en copropriété, renseignez vous encore à l'aide de votre notaire sur tout ce que cela entraîne (tarifs rénovations, travaux possibles ou non...) car beaucoup de choses seront soumises à l'approbation de la copropriété.

- 10 ème tips : Vérifier que votre bien ne comporte pas de servitudes dérangeantes ou inacceptables. Nous avons entendu des histoires assez incroyables à ce sujet comme l'accès à une source en plein milieu de votre terrain, des droits de chasse, une prise en charge d'une tierce personne, un écoulement d'eau usagée d'un voisin en plein milieu de votre cour...

Voila pour le premier acte de ce post, si vous avez d'autres conseils ou anecdotes, n'hésitez pas à les poster dans les commentaires !
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  • pez - www.facebook.com/#!/pages/PEZ/92214307273
    Added the Saturday 19 December 2009 at 18:43
    Si je peux ajouter quelques conseils:
    - favoriser une zone en expansion démographique et dynamique, c'est mieux pour la revente (et eviter les maisons trop isolée).
    - négocier son taux d'interet d'emprunt, quelques dixiemes peuvent faire de grosses différences et faire attention aux assurances.
    - négocier les devis avec les artisans.
    - statuer vis a vis de son co-emprunteur (pacs, mariage, sci, etc...)
    - faire attention aux voiries, accès, viabilisations (tae, telecom, edf/gdf,eau, etc...parfois de réelles fortunes au ml)
    - être super hyper méga motivé...:D
  • mike - www.2m-at-work.com
    Added the Saturday 19 December 2009 at 20:21
    Bien interessant tout cela et je connais bien. Si jamais t'as encore qq questions...si je peux y repondre ça sera avec joie ;)

    - la negociation c'est clair. Aussi passé par un courtier est recommandé. ça permet d'avoir un taux d'interet plus interessant car le coutier ne negocie pas votre seul cas mais plusieurs pour pouvoir avoir des taux preferentiels. Nous on etait à 4.20 avec un courtier et mon frere 6 mois apres avec sa banque etait deja à 4.90

    - Ne pas avoir peur de passer pour un con/ relou aupres des artisans etc...il faut poser des questions (deja les prevoir un peu à l'avance) et ne pas hésiter donc pour avoir un max d'info. Cet interessement montre que vousd n'etes pas là pour des clopinettes et que votre projet est serieux.

    - Nous aussi on a eu le cas charpente. Plusieurs avis, et tous un peu different. Desormais lors d'une revente, il faut un diagnostic toiture qui est devenu obligatoire - comme le plomb, diagnostic energie...
    donc autant avoir une toiture neuve si jamais il y a revente.
    Nous on a fait refaire la toiture (prix negocié de 12000 à 8000€) pour cela. Comme ça quand il pleut , tempete ou neige tu es tranquille, tu ne penses pas aux fuites ou infiltrations. La toiture etait pas au mieux : les chevrons n'etaient pas tous bons. Et le couvreur avait posé les velux...il nous a demandé une decharge de responsabilité car pour lui il y avait un risque. Et on sait que l'artisan n'a pas essayé de nous berner. Bon artisan, qui prend le temps d'expliquer, parler etc... Bref tu choisis vite ta solution.

    - prendre une garantie dommage/ouvrage...bien parlé des penalités en cas de retard. ça en calme certains et on voit vite les pro qui ne sont pas très serieux. Demandé au moins 3 devis c'est clair ! Jutse l'electricien on avait 5000 à 8000 pour la meme chose. Sachant que l'eletricien est "fourbe" : le prix peut correspondre juste aux normes, cad un certains nbre de prise par piece etc... donc si vous avez besoin de plus...ça coutera plus cher et surprise le devis est X2...un electricien qui annonce entre 50 a 80€ pour poser une prise (main d'oeuvre et prise Legrand)...tu le fais toi meme ça te coute...20€.
    L'eletricité, serieux ça se fait...qq court d'electricité (comme au college), lecture sur le net...et avoir un collegue qui peut verifier. Bien faire ses plans et avoir du temps pour le faire ! Nous on a du en avoir pour 2000 à 3000. Il y a juste le compteur qui a été fait par un pote.

    - Verifier de ne pas etre dans une zone innondable ou avalanche.

    y a plein d'autres choses...
  • thomas(boss) - www.amkashop.com
    Added the Saturday 19 December 2009 at 21:29
    - merci à vous deux, des conseils utiles c'est clair !
    - Je n'avais pas parlé du taux avec la banque mais c'est clair que c'est important, il ne fait pas hésiter à faire jouer la concurrence, le courtier est aussi une solution intéressante. Pour nous les taux ont variés de plus de 1,25 % entre le plus intéressant et le moins intéressant.

    - il faut aussi négocier le remboursement anticipé, en effet si vous comptez revendre votre bien assez rapidement, par exemple dans les 5 ans, il faut penser au remboursement anticipé, car la plupart des banques appliquent un taux de 5% par défaut sur le capital restant du. Hors les premières années vous rembourserez que les intérêts du crédit ou presque. Lorsque vous vendrez vous verserez donc 5% du montant restant du, ce qui peut faire une grosse somme. Il faut donc penser à le négocier avant la signature du crédit. Soit en terme de durée (par exemple 3 ou 5 ans) voir à l'annuler complètement si votre banque tient à vous lol
  • act1
    Added the Monday 21 December 2009 at 12:50
    - Avant toute chose il faut se poser la question "est-ce un investissement immo ou un simple achat pour y vivre longtemps ?" A partir de là en découle déjà tout un programme, tant au niveau de la construction du dossier de prêt banquaire, qu'au niveau de l'implantation et du choix des matériaux du futur pojet !

    - Au niveau de la banque. Bien entendu, le rembourssement anticipé mais aussi une assurance en déléguation qui parfois vous coutera moins chère, pas de frais de dossier et le courtier !! Demander l'acces au taux zéro !

    - Attention (j'en ai fait les frais !) au mandat de vente proposés par certaines agences peu scrupuleuses. Vérifiez bien qu'il n'y ai pas effectivement d'indivision ou autre et contrôler le mandat et toutes les signatures ! Demander une copie de chaque document qui vous passe entre les mains ! Contrôlez bien au niveau des impots la nature du bien (si chgt de destination il y faut faire, vous renseignez si cela est possible, si il y a déjà eu des demandes ... au cas où se soit une boutique que vous transformerez en habitation (attention au prix d'achat sur ce type de biens !)).

    - Pensez également que sur de l'ancien de plus de 2 ans, en terme de réhabilitation, vous accèderez à une TVA à 5.5% sur certains lots de travaux ! Vous pouvez encore allé plus loin avec certaines lois et régimes (certaines zones du PLU Plan Local d'Urbanisme vous positionne automatiquement en TVA 5.5) afin de favoriser certains programmes de rénovations urbaines.

    - Pensez également, dans le cas d'un achat sur le long terme à poser la question du COS (Coefficient d'Occupation des Sols). Cela vous permetra de voir la possibiluté future d'une extension, construction de piscine, abris de jardin ... car en terme de surface, vous resterez tout de même limité à partir d'un moment !

    - Pensez également que toutes modification donnant sur l'exterieure est soumise à au minimum, une déclaration préalable (DP) et/ou un permis de construire à déposer en plusieurs exemplaires à la mairie de votre prochain "quartier".

    - Armez vous effectivement d'un grand sourire pour les bonnes occasions et d'un poing ferme pour vos réunions de chantier qui approchent ! Quelqu'un parlait de dommage ouvrage. C'est effectivement un moyen d'être bien assuré mais cette assurance coute encore très chère ! La décennale de l'entreprise intervenant chez vous sera le minimum comme l'a souligné quelqu'un juste avant ! Penssez, pour sécuriser votre bonne fin de chantier à conserver minimum 10% du devis jusqu'à la levée des réserves (mission finale). A la réception de votre chantier, faite constater aux différentes entreprises les points négligeables et attendez que celles ci viennent faire le nécessaire avant de solder leur lot ! Cela permetra (malheureusement !) d'avoir un moyen de pression sur les dernières qui font durer leur interventions !

    Dans tout les cas, protégez vous un maximum. Je trouve ça horrible de devoir dire ça mais après un echec pour un appartement, j'ai retenu pas mal de truc et astuces. Je suis architecte d'intérieur et perso je vois et entends parfois des choses qui sont très flippantes (des clients ou des entreprises d'ailleurs !). Mais aujourd'hui, il faut vraiment se convrir pour pas grand chose ! Et cela sera de pire en pire d'après moi !

    Note à Mike : Si je te file 35 euros, tu viens poser des PC chez moi et tirer de la gaine ? ha ha ha ! La négociation peut commencer !

    Bon courage à vous Thomas ! Mais de toute manière, c'est un bon projet que de devenir propriétaire !
  • flod - www.pink-flod.com
    Added the Monday 21 December 2009 at 13:31
    Petit Rajout en cas de Prêt travaux à 0%...
    Pour bénéficier de ce prêt, la banque vous demandera de faire passer un "Expert" (parfois faut le dire vite) qui vous délivrera un papier d'accréditation...(certifiant que vous pouvez bénéficier du taux à 0%).
    En gros, l'expert va vous demander ce que vous compter faire comme travaux et mettre les sommes correspondantes au travaux en face. C'est là qu'il faut être attentif car suivant la somme annoncé par l'expert, dépend le déblocage des fonds de la banque. Exemple ; menuiserie = 5000E, la banque ne vous en donnera pas plus même si vous en avez pour 8000E.
    C'est pour ça qu'il est TRES important d'avoir TOUT les devis du montant des travaux avant de faire passer l'expert... Sinon après on s'arrache les cheveux avec la banque !
    Voili, il faut aussi beaucoup de courage (suivant l'ampleur des travaux) mais surtout il faut ce dire que le temps des travaux (toujours trop long) n'est qu'une parenthèse dans sa vie, et même si c'est dur, quand on a fini, on oublie vite et surtout on ne regrette pas...c'est mon cas : 9 mois de travaux, tout cassé mais surtout maintenant je vis dans la maison de mes rêves ! et ça c'est vraiment COOL ! ;)
  • wwwill
    Added the Monday 21 December 2009 at 13:51
    Bon un peu comme tout le monde, avec toutefois des petits suppléments :

    - Quand on achète en couple, on peut ne pas choisir l'indivision mais un répartition aux tantièmes, ce qui peut être très pratique si les 2 co-acheteurs n'ont pas les mêmes revenus ou le même apport. Même si c'est un sujet délicat puisque ça ne concernerait que la revente, donc la séparation et que c'est désagréable d'en parler, il faut le faire quand même.

    - Un courtier pour la négociation du taux n'est pas forcément la solution miracle ! Leurs taux ne sont pas magiquement meilleurs que ce que vous obtenez en allant dans une banque. Ils sont négociés. Vous pouvez obtenir les mêmes en négociant vous aussi.

    - Attention quand vous allez voir un courtier, qui a en général des frais de dossier importants, il ne va généralement pas intégrer ces frais dans le montant emprunté. Attention donc, car ça fausse dramatiquement la comparaison. Demandez toujours un prêt en fixant votre apport initial à une valeur fixe.

    - Les moyens de négocier avec les banques sont nombreux, abusez des cadeaux que vous pouvez obtenir (cartes bleues offertes, gratuité ou remises sur les assurances habitation ou auto...)

    - Attention aux IRA (indemnités de remboursement anticipé) qui sont en général de 3% du capital restant du et qui sont à payer si vous soldez un crédit à taux fixe avant son terme. Ce n'est pas facile à négocier, mais ça vaut le coup d'essayer.

    - Ne jamais comparer que le taux nominal des crédit de 2 banques, mais bien le cout total du crédit, c'est à dire le taux d'intéret + le montant de
    l'assurance + le montant des frais de dossier. Ca peut jouer beaucoup. Surtout l'assurance...

    - Essayez de dissocier l'assurance du crédit. Les banques se régalent à proposer des assurances excessivement chères ! Certaines sociétés se sont spécialisées dans les assurances de crédit, et ça peut vous faire gagner TRES gros !

    - Il faut aussi avoir une caution lors de l'achat. l'hypothèque n'est pas obligatoire. Passer par une société de cautionnement peut être financierement plus intéressant.

    - Renseignez-vous sur les crédits à taux réduit (le taux zéro, le 1% employeur...) et sur le crédit d'impots sur les intérêts d'emprunt (pour une fois qu'on peut dire merci à Sarko)

    - Il est possible de réduire les frais de notaire sur une vente, en déduisant du prix du bien le prix du mobilier laissé dans la maison, dans la pratique ce sont les meubles de cuisine et de salle de bain. Les agences et les notaires sont au courant des taux à ne pas dépasser pour ne pas éveiller les soupsons.

    - Enfin quand vous faites des travaux qui donnent droit à des crédits d'impot (isolation, fenêtres, chauffage...), ne JAMAIS prendre les offres "Pose offerte". S'il n'y a pas de montant de pose sur la facture, il sera considéré que vous n'avez pas fait appel à un artisant et adieu le crédit d'impot !!
  • thomas(boss) - www.amkashop.com
    Added the Monday 21 December 2009 at 14:56
    Ouah , un déluge de tips ! merci à tous pour ces précieux conseils et de partager votre expérience :)
  • act1
    Added the Monday 21 December 2009 at 19:08
    Franchement, nous devrions monter une SCI et acheter pour louer via lois Celier !! ha ha !
    Avec les compétences de chacun, je sent bien que la défiscalisation serai teriiiiiiible !
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